Theo các chuyên gia, từ nhiều năm nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã “ưu ái” trao quyền cho các chủ đầu tư dự án bất động sản tự quyết định cách thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. hàng ngang. Mục đích để chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm giá thành bất động sản khi đến tay khách hàng.
Tuy nhiên, kết quả thu được không như mong đợi. Minh chứng rõ ràng nhất là giá bất động sản vẫn không ngừng tăng. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà giá rẻ, bình dân gần như không còn trên thị trường.
Đại diện Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, các chủ đầu tư, phát triển bất động sản mỗi năm tạo ra hàng trăm nghìn sản phẩm, góp phần cung ứng cho thị trường bất động sản hạ tầng đô thị. thị trường, cơ sở hạ tầng dịch vụ và nhà ở là đáng chú ý. Nhưng đồng thời cũng tạo ra nhiều hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với các vụ khiếu kiện, khiếu kiện từ phía khách hàng, chủ đầu tư, tranh chấp… vì sản phẩm thực tế không tốt như sản phẩm thực tế. . quảng cáo mời chào; Thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng.
Hiện tượng này tuy không phổ biến nhưng ngày càng xuất hiện nhiều hơn với tính chất ngày càng nghiêm trọng. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền … cũng đang diễn ra gay gắt và khó kiểm soát. Nguyên nhân chính là trên thị trường và pháp luật hiện hành, thiếu một cơ quan có cơ chế xác minh, kiểm soát và ngăn chặn các hành vi vi phạm. Do đó, chủ đầu tư và khách hàng là người gánh chịu mọi hậu quả của hiện tượng tiêu cực, nhất là đối với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai – VARS nêu rõ.
Theo VARS, trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại bất động sản có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm xác minh và kiểm soát các thông tin đó. văn phòng công chứng, sở giao dịch chứng khoán. Điều này đã thực sự tạo ra một hàng rào vững chắc để ngăn chặn các hành vi vi phạm, bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư và khách hàng. Thông qua các cơ quan này, gần như không thể lừa dối hoặc truyền thông tin sai sự thật cho khách hàng.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Việt Nam (VARS) phân tích, để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, hệ thống pháp luật liên quan cần quy định sàn giao dịch phải trở thành một hoạt động tích cực. điều kiện và nhà đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn. Khi đó, mọi thông tin sẽ được đăng tải công khai, minh bạch. Tính pháp lý cũng sẽ được đưa vào giao dịch, giúp kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai hiện nay
Do đó, theo VARS, quan điểm của Bộ Xây dựng về việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản; trong đó cần pháp luật hóa vai trò của sàn giao dịch bất động sản bằng việc “quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sở giao dịch”. Gắn trách nhiệm và năng lực của sàn giao dịch bất động sản là bảo đảm tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư …
Tuy nhiên, ở góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Toàn Cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, việc đưa ra quy định này là không hợp lý vì hầu hết các chủ đầu tư đều có phòng kinh doanh và mua bán nên mọi giao dịch được thực hiện một cách minh bạch. Bản thân đội ngũ kinh doanh của chủ đầu tư cũng được đào tạo lâu năm và hiểu rõ về sản phẩm của đơn vị mình, những thông tin chào bán khi đưa lên sàn BĐS càng hiệu quả hơn.
Thực tế, một sàn giao dịch bất động sản có thể cùng lúc bán nhiều dự án, phục vụ nhiều nhà đầu tư nên tính tập trung, chi tiết sẽ không cao – ông Hiệp chỉ rõ. Vì vậy, Bộ Xây dựng xem xét lại đề xuất này, tránh tạo thêm “rào cản” trong tiêu thụ sản phẩm cho doanh nghiệp mà nên để chủ đầu tư lựa chọn phương án bán hàng phù hợp.
Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, quy định này là bước lùi và chưa phù hợp với quy định hiện hành. không sát với thực tế. Ông Châu lo ngại có thể tạo ra đặc quyền, lợi ích cho sàn giao dịch bất động sản, ảnh hưởng đến quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư dự án và phát sinh thêm chi phí khiến giá bán bất động sản tăng. động sản.
Thực tế, quy định này đã từng được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với nội dung ghi rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Ở giai đoạn đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép tự bán 20% số lượng sản phẩm, 80% số lượng sản phẩm còn lại phải được bán qua sàn giao dịch bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, những quy định này xâm phạm quyền tự quyết, tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, quyền tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, quyền tự do tìm kiếm thị trường. , khách hàng và ký hợp đồng chủ đầu tư dự án bất động sản.
Bản thân các sàn không đầu tư dự án bất động sản nhưng lại đặc quyền bán 80% sản phẩm dự án, điều này không công bằng, bình đẳng giữa các doanh nghiệp. Ngoài việc sàn giao dịch bất động sản được thu phí giao dịch theo tỷ lệ phần trăm trên tổng giá trị hợp đồng theo quy định của thỏa thuận, thì cũng nên lường trước tình huống sàn giao dịch bất động sản cũng có thể chiếm đoạt tiền thanh toán. hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư – chuyên gia này cảnh báo.
Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 áp dụng quy định này, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã nhanh chóng thành lập sàn giao dịch bất động sản để “đối phó” với những ràng buộc đó. Mặc dù Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản mới đang trong giai đoạn lấy ý kiến để hoàn thiện nhưng đã thu hút được sự quan tâm của dư luận; trong đó có nhiều chuyên gia, doanh nghiệp… cũng chứng tỏ “sức nóng” của lĩnh vực này.
Trong khi chờ hệ thống pháp luật sửa đổi và ban hành, các chuyên gia cho rằng, có rất nhiều sàn giao dịch BĐS uy tín, không nên đánh đồng với hiện tượng “con sâu làm rầu nồi canh”. tất cả các. Vì vậy, khuyến khích người mua nhà tìm đến các đơn vị trao đổi bất động sản uy tín để được tư vấn, cung cấp thông tin chính xác, đảm bảo quyền lợi, nhất là sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. .
